Moltes han estat les vegades que hem sentit que, en comprar un immoble, moble o vehicle, aquest patia vicis ocults. Però què vol dir això? I en cas que vostè com a consumidor es trobi en aquesta situació, sap quins drets li corresponen?
Doncs bé, els vicis ocults són aquells defectes o desperfectes preexistents en el bé adquirit que si hagués estat conegut pel comprador possiblement no es perfeccionaria l’operació o, si més no, hi hauria una rebaixa notòria en el preu.
Fins fa poc, era el Codi Civil el que recollia el sanejament per vicis ocults, als articles 1484 i següents. Tot i això, a partir del gener del 2018, va entrar en vigor el Llibre Sisè del Codi Civil Català –d’ara endavant CCCat-, que serà aplicable sempre que el contracte de compravenda s’hagi celebrat a Catalunya.
Al Codi Civil comú s’exigeix, per al sanejament, que el bé pateixi d’un vici, defecte o imperfecció i que sigui ocult. L’excepció per a aquest sanejament és que, malgrat no ser manifestos, a causa de la professió del comprador, haurien d’haver estat coneguts. Això en la incorporació de la legislació catalana continua sent així, canviant-se els aspectes que veurem tot seguit.
“CONFORMITAT” A LA NOVA LLEI CATALANA
L’obligació de sanejament del Codi civil estatal és substituïda en aquesta llei per la conformitat del bé amb el contracte. A l’article 621-20 del CCCat, estableix que el bé és conforme al contracte si compleix els requisits següents:
– Tenir la quantitat, la qualitat, el tipus, les prestacions i l’ús pactats.
– Ser lliurat amb l’empaquetament o envasament acordats.
– Ser subministrat amb els accessoris i les instruccions estipulats al contracte.
D’altra banda, l’article afirma que la conformitat exigeix, llevat de pacte en contra o que per les circumstàncies del cas algun d’aquests criteris no sigui aplicable, que el bé:
a) S’ajusti a la descripció feta pel venedor.
b) Siga idoni per a lús habitual a què es destinen els béns del mateix tipus.
c) Tingueu les qualitats i prestacions habituals que el comprador pot esperar segons la naturalesa del bé en béns del mateix tipus i, si escau, segons les declaracions del venedor o de tercers.
d) Tingueu les qualitats i prestacions de la mostra o el model que el venedor hagi presentat al comprador.
e) Estigui embalat o envasat de la forma habitual o, si escau, de forma adequada per conservar i protegir el bé o donar-li la destinació que correspongui.
Per tant, si com a comprador pot subsumir en alguna d’aquestes premisses el problema amb l’immoble, podrà reclamar al venedor. Quines són las acciones de las que dispone el comprador en caso de un supuesto de NO conformidad?
“REMEIS”
En el cas de NO conformitat, aquesta nova legislació catalana, amplia les solucions ofertes al comprador, ja que a la legislació estatal només es podia donar o el desistiment del contracte, o una rebaixa en el preu (quanti minoris), tenint un termini de 6 mesos des del lliurament del bé.
Els Remeis que proposa el Llibre Sisè del CCCat són:
Exigir el compliment específic, dacord amb el contracte, que, en el cas del comprador, inclou la reparació o substitució del bé no conforme.
Suspendre el pagament del preu o, en el cas del venedor, el compliment de les obligacions.
Resoldre el contracte.
Reduir el preu, en el cas del comprador.
Reclamar la indemnització per danys i perjudicis.
Com podem veure, s’amplia el ventall d’opcions, podent acumular tots els remeis que no siguin incompatibles i, en tot cas, acumulant-los amb la indemnització per danys i perjudicis.
TERMINIS PER RECLAMAR
Això no obstant, els terminis per reclamar no són eterns, ja que és de vital importància informar dels vicis ocults en el moment en què ens adonem de la seva existència.
Doncs bé, aquests terminis canvien radicalment respecte de la llei estatal. En virtut dels articles 621-23 i 621-29 es poden desprendre diverses coses:
En primer lloc, hi ha una presumpció iure et de iure –és a dir, que no admet prova en contra- que el defecte en el bé posat de manifest els sis primers mesos des de la perfecció del contracte i lliurament del bé, era existent i anterior el lliurament del mateix.
No obstant això, transcorregut el termini de sis mesos, el venedor seguirà responent legalment pels vicis ocults del bé no conforme a contracte, dins del termini de dos anys des de la perfecció del contracte de compravenda de l’immoble, havent de provar el comprador l’existència dels vicis ocults i notificant al venedor, dins el termini esmentat de dos anys, que el bé immoble objecte de compravenda no és conforme a contracte.
Finalment, i d’acord amb l’article 621-44, les pretensions i accions derivades dels remeis que aquesta subsecció estableix a favor del comprador i del venedor s’extingeixen en el termini de tres anys, llevat que la llei fixi un altre termini, començant-se a comptar des que el comprador comunica al venedor, de manera fefaent, que el bé immoble no és conforme a contracte.
