Les hipoteques creixents o hipoteques muntanya són aquest tipus de préstecs en què l’hipotecat paga menys a les primeres quotes de la hipoteca i segons passen els mesos o anys (segons el que estableix el banc per contracte) aquestes quotes van augmentant en funció del percentatge signat amb lentitat bancària. És a dir, en una hipoteca creixent, les quotes de la hipoteca creixen segons passa el temps.
Al principi pot semblar beneficiós, però a mesura que passi el temps, s’acabarà pagant una xifra astronòmica.
Sobre la seva nul·litat, tal com passa amb altres clàusules abusives en qualsevol tipus d’hipoteca, el sistema de quota creixent no és abusiu per se. L’abusivitat la trobaríem en la inclusió del sistema esmentat en un préstec hipotecari sense complir les obligacions de transparència.
En aquest sentit, la Sentència de l’Audiència Provincial de Barcelona, Secció 15a, núm. 1893/2019, de 21 d’octubre, estableix:
“El que és rellevant és que el contracte explicita clarament el sistema d’amortització com a creixent, és a dir, que no consta d’una quota fixa durant tot el període del préstec sinó que l’integra una quota creixent (més baixa al principi i més alta al final que si s’hagués acollit un sistema de quota fixa). En si mateix, tal sistema ni és beneficiós ni és perjudicial per al consumidor, ja que es tracta simplement d’un mètode de càlcul que suposarà una quota més baixa al principi (si es pren com a referència el sistema fix) i més alta cap al final . Els demandants saben perfectament l’import de la quota a pagar cada any, amb una mera operació aritmètica (creixent en un 1%) ia partir de llavors l’evolució del tipus d’interès, que afecta igualment qualsevol altre préstec hipotecari […]
Que no sigui el més freqüent a la pràctica no ho fa tampoc poc transparent o perjudicial per al consumidor sinó que és un sistema que es pot adaptar millor que altres a les particulars circumstàncies de consumidors amb esperances que els seus ingressos vagin millorant progressivament.
No se’ns acudeix cap altra raó per la qual els actors ho acceptessin que la confiança en el futur, és a dir, que la seva situació laboral i els seus ingressos progressarien. Que finalment no pugui haver resultat així, és a dir, que els ingressos dels consumidors no hagin progressat de la manera esperada, no constitueix un argument que desqualifiqui el sistema de càlcul de l’amortització.
I el fet que pugui ser inassumible per als consumidors, per no adaptar-se a l’evolució dels seus ingressos, tampoc no és una circumstància que puguem prendre en consideració. En realitat, també es podria argumentar que el sistema els resultava als consumidors «molt convenient» (comparat amb els sistemes d’amortització fixa) durant els primers anys del crèdit, precisament el període en què l’adquirent de l’habitatge comunament n’ha d’assumir altres despeses extraordinàries.
Per tant, és una circumstància completament irrellevant des de la perspectiva del control de transparència i des de la del control de contingut.”
L’Audiència Provincial argumenta, doncs, que la clàusula no resulta incomprensible per als consumidors, ja que n’hi ha prou amb una simple operació aritmètica per saber el que hauran de pagar. Afegeix que, encara que és cert que al final acaben pagant més, això es veuria compensat per unes quotes més reduïdes del que és normal a l’inici de la vida del préstec.
En el mateix sentit trobem la Sentència de la Secció 19a, núm. 56/2019, de 8 de febrer:
«S’està denunciant l’abusivitat intrínseca del sistema d’amortització mitjançant quotes creixents, que en si mateix no comporta cap desequilibri en perjudici del prestatari i pot resultar més adequat a les seves circumstàncies i interessos particulars […]
I descartada la manca de transparència, l’única conclusió raonable a la qual podia arribar-se és l’absència d’abusivitat perquè, en tractar-se d’una condició relativa a un element essencial del contracte, està exclosa del control de contingut en sentit propi, és a dir, el examen del caràcter inequitatiu o perjudicial per al consumidor.”
No només les Audiències Provincials s’han pronunciat sobre això, també el Tribunal Suprem en la Sentència 564/2020, de 27 d’octubre:
«Es tracta d?un préstec de quota creixent, en què el prestatari començava pagant una quota que cada any s?incrementaria en un percentatge (2,5%). Aquesta distribució creixent provoca que les quotes inicials siguin més baixes que les que, en identitat de circumstàncies, correspondrien a altres models o sistemes d’amortització com el francès pur (després necessitarem això), perquè es dediquen fonamentalment al pagament d’interessos i amb prou feines a amortització de capital, per tant, en certa mesura suposa una modalitat de préstec que, en termes econòmics, s’aproxima als préstecs amb un període de carència al principi. És a dir, a canvi de pagar una quota relativament baixa o còmoda durant els primers anys, els pagaments s’imputen a les primeres etapes de la durada del préstec en major mesura a interessos i no al principal, proporció que es va invertint progressivament a mesura que avança el termini vençut del préstec, de manera que durant l’última etapa de vida del préstec la situació és simètricament inversa: les últimes quotes s’imputen majoritàriament a l’amortització del capital i en una mesura menor al pagament d’interessos. […]
Com en tot sistema d’amortització, les diferències respecte dels altres (de quotes constants – sistema francès -; decreixents partint de quotes inicials més altes – sistema alemany -; creixents partint de quotes inicials més baixes – sistema pactat -; d’amortització total al final del termini – sistema propi dels crèdits no subjectes a amortització progressiva -; amb o sense elements de flexibilitat – previsió d’ajornaments -; amb o sense període de carència, etc.), té aspectes més o menys favorables o desfavorables en relació amb els altres. […]
Doncs bé, les clàusules litigioses sí superen el control d’incorporació, perquè les adherents van tenir la possibilitat de conèixer-les, en estar incloses en l’escriptura pública i ser gramaticalment comprensibles, atesa la senzillesa de la seva redacció.”
En conclusió, els tribunals rebutgen declarar com a abusiva el sistema d’amortització creixent, ja que no incorre en manca de transparència ni es pot considerar intrínsecament perjudicial per al consumidor.
Els casos en què s’ha declarat nul·la la hipoteca creixent és perquè portava inclosa clàusula terra, no perquè sigui aquest model d’hipoteca en si.
David Pou Gómez
Advocat Júnior ACS Advocats
