Las hipotecas crecientes o hipotecas montaña son ese tipo de préstamos en los que el hipotecado paga menos en las primeras cuotas de la hipoteca y según pasan los meses o años (según lo establecido con el banco por contrato) dichas cuotas van aumentando en función del porcentaje firmado con la entidad bancaria. Es decir, en una hipoteca creciente, las cuotas de la hipoteca crecen según pasa el tiempo.
Al principio puede parecer beneficioso, pero a medida que pase el tiempo, se acabará pagando una astronómica cifra.
Acerca de su nulidad, tal y como ocurre con otras cláusulas abusivas en cualquier tipo de hipoteca, el sistema de cuota creciente no es abusivo per se. La abusividad la encontraríamos en la inclusión de dicho sistema en un préstamo hipotecario sin cumplir con las obligaciones de transparencia.
En ese sentido, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 15ª, nº1893/2019, de 21 de octubre establece:
“Lo relevante es que el contrato explicita claramente el sistema de amortización como creciente, esto es, que no consta de una cuota fija durante todo el periodo del préstamo sino que lo integra una cuota creciente (más baja al principio y más alta al final que si se hubiera acogido un sistema de cuota fija). En sí mismo, tal sistema ni es beneficioso ni es perjudicial para el consumidor, ya que se trata simplemente de un método de cálculo que supondrá una cuota más baja al principio (si se toma como referencia el sistema fijo) y más alta hacia el final. Los demandantes saben perfectamente el importe de la cuota a pagar cada año, con una mera operación aritmética (creciente en un 1%) y a partir de entonces la evolución del tipo de interés, que afecta por igual a cualquier otro préstamo hipotecario […]
Que no sea el más frecuente en la práctica no lo hace tampoco poco transparente o perjudicial para el consumidor sino que es un sistema que se puede adaptar mejor que otros a las particulares circunstancias de consumidores con esperanzas de que sus ingresos vayan mejorando progresivamente.
No se nos ocurre otra razón por la que los actores lo aceptaran que la confianza en el futuro, esto es, que su situación laboral y sus ingresos progresarían. Que finalmente pueda no haber resultado así, esto es, que los ingresos de los consumidores no hayan progresado de la forma esperada, no constituye un argumento que descalifique el sistema de cálculo de la amortización.
Y el hecho de que pueda resultar siendo inasumible para los consumidores, por no adaptarse a la evolución de sus ingresos, tampoco es una circunstancia que podamos tomar en consideración. En realidad, también se podría argumentar que el sistema les resultaba a los consumidores «muy conveniente» (comparado con los sistemas de amortización fija) durante los primeros años del crédito, precisamente el periodo en el que el adquirente de la vivienda comúnmente debe asumir otros gastos extraordinarios.
Por tanto, se trata de una circunstancia completamente irrelevante desde la perspectiva del control de transparencia y desde la del control de contenido.”
La Audiencia Provincial argumenta, pues, que la cláusula no resulta incomprensible para los consumidores, pues basta una simple operación aritmética para saber lo que habrán de pagar. Añade que, aunque es cierto que al final terminan pagando más, ello se vería compensado por unas cuotas más reducidas de lo normal al inicio de la vida del préstamo.
En el mismo sentido encontramos la Sentencia de la Sección 19ª, nº56/2019, de 8 de febrero:
«Se está denunciando la abusividad intrínseca del sistema de amortización mediante cuotas crecientes, que en sí mismo no entraña ningún desequilibrio en perjuicio del prestatario y puede resultar más adecuado a sus circunstancias e intereses particulares […]
Y descartada la falta de transparencia, la única conclusión razonable a la que podía llegarse es la ausencia de abusividad por cuanto, al tratarse de una condición relativa a un elemento esencial del contrato está excluida del control de contenido en sentido propio, esto es, el examen del carácter inequitativo o perjudicial para el consumidor.”
No sólo las Audiencias Provinciales se han pronunciado al respecto, también el Tribunal Supremo en su Sentencia 564/2020, de 27 de octubre:
«Se trata de un préstamo de cuota creciente, en el que el prestatario comenzaba pagando una cuota que cada año se incrementaría en un porcentaje (2,5%). Esta distribución creciente provoca que las cuotas iniciales sean más bajas que las que, en identidad de circunstancias, corresponderían a otros modelos o sistemas de amortización como el francés puro (luego precisaremos esto), porque se dedican fundamentalmente al pago de intereses y apenas a amortización de capital, por lo que en cierta medida supone una modalidad de préstamo que, en términos económicos, se aproxima a los préstamos con un periodo de carencia al principio. Es decir, a cambio de pagar una cuota relativamente baja o cómoda durante los primeros años, los pagos se imputan en las primeras etapas de la duración del préstamo en mayor medida a intereses y no al principal, proporción que se va invirtiendo progresivamente a medida que avanza el plazo vencido del préstamo, de forma que durante la última etapa de vida del préstamo la situación es simétricamente inversa: las últimas cuotas se imputan mayoritariamente a la amortización del capital y en mucha menor medida al pago de intereses. […]
Como en todo sistema de amortización, las diferencias respecto de los demás (de cuotas constantes – sistema francés -; decrecientes partiendo de cuotas iniciales más altas – sistema alemán -; crecientes partiendo de cuotas iniciales más bajas – sistema pactado -; de amortización total al final del plazo – sistema propio de los créditos no sujetos a amortización progresiva -; con o sin elementos de flexibilidad – previsión de aplazamientos -; con o sin periodo de carencia, etc.), tiene aspectos más o menos favorables o desfavorables en relación con los demás. […]
Pues bien, las cláusulas litigiosas sí superan el control de incorporación, porque las adherentes tuvieron la posibilidad de conocerlas, al estar incluidas en la escritura pública y ser gramaticalmente comprensibles, dada la sencillez de su redacción.”
En conclusión, los Tribunales rechazan declarar como abusiva el sistema de amortización creciente, por cuanto no incurre en falta de transparencia ni puede considerarse intrínsecamente perjudicial para el consumidor.
Los casos en que se ha declarado nula la hipoteca creciente es porque llevaba incluida clausula suelo, no porque sea este modelo de hipoteca en sí.
David Pou Gómez
Abogado Júnior ACS Advocats
