Les hipoteques creixents o hipoteques muntanya són aquest tipus de préstecs en què l’hipotecat paga menys a les primeres quotes de la hipoteca i segons passen els mesos o anys (segons el que estableix el banc per contracte) aquestes quotes van augmentant en funció del percentatge signat amb lentitat bancària. És a dir, en una hipoteca creixent, les quotes de la hipoteca creixen segons passa el temps.

Al principi pot semblar beneficiós, però a mesura que passi el temps, s’acabarà pagant una xifra astronòmica.

Sobre la seva nul·litat, tal com passa amb altres clàusules abusives en qualsevol tipus d’hipoteca, el sistema de quota creixent no és abusiu per si. L’abusivitat la trobaríem en la inclusió del sistema esmentat en un préstec hipotecari sense complir les obligacions de transparència.

En aquest sentit, la Sentència de l’Audiència Provincial de Barcelona, Secció 15a, nº1893/2019, de 21 d’octubre estableix:

“Lo relevante es que el contrato explicita claramente el sistema de amortización como creciente, esto es, que no consta de una cuota fija durante todo el periodo del préstamo sino que lo integra una cuota creciente (más baja al principio y más alta al final que si se hubiera acogido un sistema de cuota fija). En sí mismo, tal sistema ni es beneficioso ni es perjudicial para el consumidor, ya que se trata simplemente de un método de cálculo que supondrá una cuota más baja al principio (si se toma como referencia el sistema fijo) y más alta hacia el final. Los demandantes saben perfectamente el importe de la cuota a pagar cada año, con una mera operación aritmética (creciente en un 1%) y a partir de entonces la evolución del tipo de interés, que afecta por igual a cualquier otro préstamo hipotecario […]

Que no sea el más frecuente en la práctica no lo hace tampoco poco transparente o perjudicial para el consumidor sino que es un sistema que se puede adaptar mejor que otros a las particulares circunstancias de consumidores con esperanzas de que sus ingresos vayan mejorando progresivamente.

No se nos ocurre otra razón por la que los actores lo aceptaran que la confianza en el futuro, esto es, que su situación laboral y sus ingresos progresarían. Que finalmente pueda no haber resultado así, esto es, que los ingresos de los consumidores no hayan progresado de la forma esperada, no constituye un argumento que descalifique el sistema de cálculo de la amortización.

Y el hecho de que pueda resultar siendo inasumible para los consumidores, por no adaptarse a la evolución de sus ingresos, tampoco es una circunstancia que podamos tomar en consideración. En realidad, también se podría argumentar que el sistema les resultaba a los consumidores «muy conveniente» (comparado con los sistemas de amortización fija) durante los primeros años del crédito, precisamente el periodo en el que el adquirente de la vivienda comúnmente debe asumir otros gastos extraordinarios.

Per tant, és una circumstància completament irrellevant des de la perspectiva del control de transparència i des de la del control de contingut.”

L’Audiència Provincial argumenta, doncs, que la clàusula no resulta incomprensible per als consumidors, ja que n’hi ha prou amb una simple operació aritmètica per saber el que hauran de pagar. Afegeix que, encara que és cert que al final acaben pagant més, això es veuria compensat per unes quotes més reduïdes del que és normal a l’inici de la vida del préstec.

En el mateix sentit trobem la Sentència de la Secció 19a, núm. 56/2019, de 8 de febrer:

«Se está denunciando la abusividad intrínseca del sistema de amortización mediante cuotas crecientes, que en sí mismo no entraña ningún desequilibrio en perjuicio del prestatario y puede resultar más adecuado a sus circunstancias e intereses particulares […]

Y descartada la falta de transparencia, la única conclusión razonable a la que podía llegarse es la ausencia de abusividad por cuanto, al tratarse de una condición relativa a un elemento esencial del contrato está excluida del control de contenido en sentido propio, esto es, el examen del carácter inequitativo o perjudicial para el consumidor.”

No només les Audiències Provincials s’han pronunciat sobre això, també el Tribunal Suprem a la Sentència 564/2020, de 27 d’octubre:

«Se trata de un préstamo de cuota creciente, en el que el prestatario comenzaba pagando una cuota que cada año se incrementaría en un porcentaje (2,5%). Esta distribución creciente provoca que las cuotas iniciales sean más bajas que las que, en identidad de circunstancias, corresponderían a otros modelos o sistemas de amortización como el francés puro (luego precisaremos esto), porque se dedican fundamentalmente al pago de intereses y apenas a amortización de capital, por lo que en cierta medida supone una modalidad de préstamo que, en términos económicos, se aproxima a los préstamos con un periodo de carencia al principio. Es decir, a cambio de pagar una cuota relativamente baja o cómoda durante los primeros años, los pagos se imputan en las primeras etapas de la duración del préstamo en mayor medida a intereses y no al principal, proporción que se va invirtiendo progresivamente a medida que avanza el plazo vencido del préstamo, de forma que durante la última etapa de vida del préstamo la situación es simétricamente inversa: las últimas cuotas se imputan mayoritariamente a la amortización del capital y en mucha menor medida al pago de intereses. […]

Como en todo sistema de amortización, las diferencias respecto de los demás (de cuotas constantes – sistema francés -; decrecientes partiendo de cuotas iniciales más altas – sistema alemán -; crecientes partiendo de cuotas iniciales más bajas – sistema pactado -; de amortización total al final del plazo – sistema propio de los créditos no sujetos a amortización progresiva -; con o sin elementos de flexibilidad – previsión de aplazamientos -; con o sin periodo de carencia, etc.), tiene aspectos más o menos favorables o desfavorables en relación con los demás. […]

Pues bien, las cláusulas litigiosas sí superan el control de incorporación, porque las adherentes tuvieron la posibilidad de conocerlas, al estar incluidas en la escritura pública y ser gramaticalmente comprensibles, dada la sencillez de su redacción.”

En conclusió, els tribunals rebutgen declarar com a abusiva el sistema d’amortització creixent, ja que no incorre en manca de transparència ni es pot considerar intrínsecament perjudicial per al consumidor.

Els casos en què s’ha declarat nul·la la hipoteca creixent és perquè portava inclosa clàusula terra, no perquè sigui aquest model d’hipoteca en si.

David Pou Gómez
Advocat Júnior ACS Advocats