Muchas han sido las veces que hemos oído que, al comprar un inmueble, mueble o vehículo, éste adolecía de vicios ocultos. ¿Pero qué significa esto? ¿Y en caso que usted como consumidor se encuentre en esta situación, sabe qué derechos le corresponden?
Pues bien, los vicios ocultos son aquellos defectos o desperfectos preexistentes en el bien adquirido que de haber sido conocidos por el comprador posiblemente no se perfeccionaría la operación o, cuando menos, habría una rebaja notoria en el precio.
Hasta hace poco, era el Código Civil el que recogía el saneamiento por vicios ocultos, en sus artículos 1484 y siguientes. No obstante, a partir enero de 2018, entró en vigor el Libro Sexto del Código Civil Catalán – en adelante CCCat-, que será de aplicación siempre que el contrato de compraventa se haya celebrado en Cataluña.
En el Código Civil común se exige, para el saneamiento, que el bien padezca de un vicio, defecto o imperfección y que sea oculto. La excepción para este saneamiento es que, pese a no ser manifiestos, debido a la profesión del comprador, debieran haber sido conocidos. Esto en la incorporación de la legislación catalana sigue siendo así, cambiándose los aspectos que veremos a continuación.
“CONFORMIDAD” EN LA NUEVA LEY CATALANA
La obligación de saneamiento del Código Civil estatal, es sustituida en esta ley por la conformidad del bien con el contrato. En el artículo 621-20 del CCCat, establece que el bien es conforme al contrato si cumple los siguientes requisitos:
– Tener la cantidad, la calidad, el tipo, las prestaciones y el uso pactados.
– Ser entregado con el empaquetado o envasado acordados.
– Ser suministrado con los accesorios y las instrucciones estipulados en el contrato.
Por otro lado, el artículo afirma que la conformidad exige, salvo pacto en contrario o que por las circunstancias del caso alguno de estos criterios no sea de aplicación, que el bien:
- a) Se ajuste a la descripción hecha por el vendedor.
- b) Sea idóneo para el uso habitual a que se destinan los bienes del mismo tipo.
- c) Tenga las cualidades y prestaciones habituales que el comprador puede esperar según la naturaleza del bien en bienes del mismo tipo y, si procede, según las declaraciones del vendedor o de terceros.
- d) Tenga las cualidades y prestaciones de la muestra o el modelo que el vendedor haya presentado al comprador.
- e) Esté embalado o envasado de la forma habitual o, si procede, de forma adecuada para conservar y proteger el bien o darle el destino que corresponda.
Por lo tanto, si usted como comprador puede subsumir en alguna de estas premisas el problema con el inmueble, podrá reclamar al vendedor. ¿Cuáles son las acciones de las que dispone el comprador en caso de un supuesto de NO conformidad?
“REMEDIOS”
En el caso de NO conformidad, esta nueva legislación catalana, amplia las soluciones ofrecidas al comprador, ya que en la legislación estatal solo se podía dar o el desistimiento del contrato, o una rebaja en el precio (quanti minoris), teniendo un plazo de 6 meses desde la entrega del bien.
Los Remedios que propone el Libro Sexto del CCCat son:
- Exigir el cumplimiento específico, de acuerdo con el contrato, que, en el caso del comprador, incluye la reparación o sustitución del bien no conforme.
- Suspender el pago del precio o, en el caso del vendedor, el cumplimiento de sus obligaciones.
- Resolver el contrato.
- Reducir el precio, en el caso del comprador.
- Reclamar la indemnización por daños y perjuicios.
Como podemos ver, se amplía el abanico de opciones, pudiendo acumular todos los remedios que no sean incompatibles y, en todo caso, pudiendo acumularlos con la indemnización por daños y perjuicios.
PLAZOS PARA RECLAMAR
No obstante, los plazos para reclamar no son eternos, pues es de vital importancia informar de los vicios ocultos en el momento en que nos demos cuenta de su existencia.
Pues bien, estos plazos cambian radicalmente respecto la ley estatal. En virtud de los artículos 621-23 y 621-29 se pueden desprender varias cosas:
En primer lugar, hay una presunción iure et de iure – es decir, que no admite prueba en contrario- que el defecto en el bien puesto de manifiesto los seis primeros meses desde la perfección del contrato y entrega del bien, era existente y anterior a la entrega del mismo.
No obstante, transcurrido el plazo de seis meses, el vendedor seguirá respondiendo legalmente por los vicios ocultos del bien no conforme a contrato, dentro del plazo de dos años desde la perfección del contrato de compraventa del inmueble, debiendo probar el comprador la existencia de los vicios ocultos y notificando al vendedor, dentro del citado plazo de dos años, que el bien inmueble objeto de compraventa no es conforme a contrato.
Finalmente, y de acuerdo con el artículo 621-44, las pretensiones y acciones derivadas de los remedios que la presente subsección establece a favor del comprador y del vendedor se extinguen en el plazo de tres años, salvo que la ley fije otro plazo, empezándose a contar desde que el comprador comunica al vendedor, de manera fehaciente, que el bien inmueble no es conforme a contrato.
