El termini de prescripció de les despeses hipotecaries comença a comptar des de la fermesa de la resolució que declara la seva abusivitat

Gastos hipotecarios cláusula

La controvèrsia sobre l’abusivitat de la imposició de les despeses de constitució d’hipoteca fa anys que està sotmesa a debat, però, la controvèrsia per antonomàsia als jutjats s’ha centrat en la prescripció de l’acció de restitució de les despeses.

Sense ànim d’estendre’ns massa, el 2018, el Tribunal Suprem va fer una delimitació entre l’acció de nul·litat i l’acció de restitució d’aquestes despeses, cosa nova fins ara. El 2021, amb la sentència de 27 de gener, l’Alt Tribunal va sentenciar que les despeses de registre, gestoria i taxació corresponia al banc prestador i la notaria per meitats, per la qual cosa, a priori, tot estava força clar.

En aquell moment va ser quan es va fer més latent la figura de la prescripció. Tots els tribunals d’Espanya declaraven la nul·litat de la clàusula que imposava les despeses al prestatari, ja que l’acció de nul·litat és imprescriptible, però cada jutjat tenia diferents criteris d’aplicació per apreciar o no la prescripció de l’acció de restitució de les despeses.

Així, doncs, l’Audiència Provincial de Barcelona va acollir el criteri que l’acció de restitució de despeses prescrivia als 10 anys des que es van abonar, sent un criteri summament restrictiu. En canvi, altres Audiències adoptaven dates que s’acostaven més a la jurisprudència del Tribunal de Justícia de la Unió Europea -d’ara endavant TJUE-. Per això, el problema es va anar fent més gran, per la disparitat de criteris a tot el territori nacional i, amb això, l’enuig de consumidors i professionals de l’advocacia.

En aquest context, l’Audiència Provincial de Barcelona va elevar qüestió prejudicial al TJUE, que va resoldre, mitjançant sentència de 25 de gener de 2024. Aquesta sentència –a la lectura del qual us convidem-, en resum, estableix que el termini per reclamar les despeses hipotecaries , NO comença a córrer abans que el consumidor conegui el caràcter abusiu de la clàusula contractual.

Com es pot apreciar, aquesta resolució va deixar molt a desitjar, ja que el coneixement d’un consumidor mitjà és un paràmetre una mica indeterminat. No obstant això, amb aquest criteri, va resoldre l’Audiència Provincial de Barcelona a la seva Sentència de 15 de març de 2024, i va establir que els dies a quo no s’han de fixar en el moment en què es va produir la jurisprudència, sinó en aquell moment en el que la jurisprudència es va fer notòria entre els consumidors. I prenent aquesta idea, la Sala considera, a l’apartat 16 de la Sentència, que la intensitat de les campanyes publicitàries a favor dels consumidors les havia de situar a principis de 2017, prenent com a referència el consumidor mitjà.

Per tant, ja va existir una primera garrotada a la banca, ja que prenent en consideració aquesta darrera resolució de l’Audiència Provincial de Barcelona, es desplaçava l’anterior criteri de prendre com a dies a quo el moment d’abonament de les despeses i el fixa al gener de 2017, per la qual cosa, com a mínim, conferia als consumidors per reclamar fins al gener del 2027 (recordem que el Codi Civil Català té un termini de prescripció de 10 anys, davant dels 5 que preveu el Codi Civil comú).
Tot i això aquest criteri pres per l’Audiència Provincial de Barcelona no ha estat definitiu ja que encara estava pendent de resoldre’s les qüestions prejudicials que van elevar el Tribunal Suprem i el Jutjat de Primera Instància número 20 de Barcelona, que serien resoltes mitjançant una sentència històrica del TJUE: La Sentència recent de 25 d’abril de 2024.

Finalment i després d’incansables anys de lluita als tribunals, el TJUE ha confirmat rotundament que el termini de prescripció que s’inicia en la data en què adquireix fermesa la resolució que declara abusiva una clàusula contractual i l’anul·la per aquesta causa és compatible amb el principi d’efectivitat, ja que el consumidor té la possibilitat de conèixer els seus drets abans que aquest termini comenci a córrer o expiri.

Per tant, sense més preàmbuls, el criteri que protegeix més el principi d’efectivitat i que, al nostre parer, és el que hauria d’haver existit des del principi, és que el termini de prescripció de l’acció de restitució de les despeses hipotecaries comença a córrer quan adquireix fermesa la resolució que declara abusiva la clàusula contractual.

En conclusió, recentment el TJUE ha estat clar i contundent, i difícilment els tribunals nacionals tindran marge de maniobra amb aquesta contundent sentència, cosa que celebrem com a juristes i com a consumidors.

Per tant, no dubteu a reclamar les vostres despeses hipotecaries, a ACS us assessorarem i acompanyarem durant el procés.

David Pou Gómez
Col·laborador Júnior ACS Advocats